Фінансування будівництва: судова практика, управління ризиками і викликами 2024 року.

НОВЕЛИ (спочатку обговоримо поточний стан справ в галузі крізь призму поточного законодавства) : 

    Юридичний аналіз норм Закону № 2518-IX 2023 року “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”.

 – Сфера застосування закону або на які проекти він не поширюватиметься;
 – Категорійний апарат Закону: подільний та неподільний об’єкт незавершеного будівництва; майбутні об’єкти нерухомості; спеціальні майнові права. Функціональне призначення об’єктів нерухомості.
 – “Замовник будівництва” та «девелопер», як можуть бути врегульовані відносини між ними, оцінка ризиків для кожної із сторін;
 – Надання рекомендацій щодо договірних формулювань у відносинах замовника та девелопера. Чек-лист обов’язкових пунктів таких договорів. Колапс спільних проектів, в яких ці пункти не враховані – моделювання ситуацій.
 – Коли та хто може залучати кошти у будівництво від покупців?
 – Місце ІСІ з інвестиційними договорами, з попередніми договорами та продажем права вимоги у світлі Законом № 2518-IX від 15 серпня 2022 року
 – Реєстрація спеціальних майнових прав на розподілений та неподільний об’єкт незавершеного будівництва: процедури та правові наслідки – моделюємо як це працюватиме на актуальних прикладах; Чи може реєстрація розглядатися як захист від недобудови та шахрайства, чи це лише додаткові витрати;
 – Чергові включні способи залучення коштів в будівництво – нехай живе контракт купівлі-продажу майнових прав, зокрема як складова деривативних договорів. Майбутнє ЖБК без асоційованих членів із урахуванням норм законопроекту. Нова зарегульованість дискредитувавших себе ФФБ
 – Перехідний період та обов’язкові дії щодо кожного з варіантів фінансування;
 – Гарантована («знерухомлена») частина об’єкта будівництва, тобто та частина, яку заборонено продавати в процесі будівництва – як це працюватиме і як її обходитимуть.
 – Номенклатура накладних витрат покупця та замовника будівництва при залученні коштів у будівництво. Іншими словами – КРИТИЧНО ПРОАНАЛІЗУЄМО І ОБГОВОРИМО, ЩО ТЕРМІНОВО потрібно зробити і що буде, якщо нічого не робити.

       *** Фінансування будівництва у світлі Закону України “Про ринки капіталу та організовані товарні ринки”:
 – визначаємо сферу регулювання;
 – види організованих та неорганізованих ринків; (а) деривативи на постачання нерухомості (українське право):
 – співвідносимо поняття ПКУ та Закону: деривативи VS деривативні контракти, форвардний контракт та форвард;
 – чи є форвардний контракт на постачання нерухомості фінансовим інструментом? Що таке фінансовий інструмент та чому не кожен деривативний контракт є фінансовим інструментом;
 – коли під час роботи з деривативними контрактами потрібно вдаватися до послуг інвестиційної фірми; і чи може інвестиційна фірма супроводжувати операції з деривативними контрактами, які є фінансовими інструментами;
 – чому робота з деривативами на постачання майнових прав на організованому ринку (БТМ, ВТМ або регульованому ринку) є де-факто неможливою, зокрема щодо реєстрації специфікацій та генеральних договорів у НКЦПФР
 – що таке позабіржова торгівля деривативними контрактами та навіщо потрібний публічний аукціон;
 – торговельний репозиторій як обов’язковий фігурант за умов відсутніх підзаконних актів;
 – оцінка правових наслідків недотримання норм Закону, зокрема, для дійсності деривативних контрактів;
 – практика застосування Закону у контексті запитів будівельного ринку з 1 липня 2021 року (б) деривативи на постачання нерухомості/майнових прав на нерухомість (іноземне право, що застосовується) – як уникнути відкритих питань Закону та вийти з-під його дії:
 – правове обґрунтування не застосування норм Закону у разі укладання деривативів за межами України;
 – чи можуть іноземні деривативи бути активом українських венчурних фондів?
 – чи поширюються норми ПКУ на операції з іноземними деривативами, які здійснюються українськими суб’єктами
 – хто і як може заперечити, визнати недійсним іноземний дериватив;

 *** НОУ-ХАУ НКЦПФР – ОПЦІНИ на постачання права вимоги, випущені КУА (КІФ) – проаналізуємо та спрогнозуємо, як на це ноу-хау відреагує ДПС; або ціна та наслідки беззастережної довіри.

 ** Форс-мажор у будівництві: практика застосування та прикладне значення у проектах фінансування будівництва

ІНВЕСТИЦІЇ ВІД СТРАТЕГІЧНИХ ІНВЕСТОРІВ. ДЕЛЕГУВАННЯ ФУНКЦІЙ “ЗАМОВНИКА БУДІВНИЦТВА”

2.1. Огляд актуальних механізмів структурування відносин із стратегічним інвестором.
2.2. Комплексна забудова
2.3. Оптимальні договірні конструкції для врегулювання відносин замовника будівництва та стратегічного інвестора у світлі прийнятого Закона № 2518-IX від 15 серпня 2022 року.
2.4. Методи захисту інтересів замовника будівництва. Моделювання ситуацій.
2.5. Методи захисту інвестицій стратегічних інвесторів. Моделювання ситуацій.
2.6. Ризикові ситуації: способи врегулювання їх залежно від статусу сторони Договору.

ПРОДАЖІ БУДИНКІВ (у світлі нюансів Закону № 2518-IX від 15 серпня 2022 року)

3.1. Механізми фінансування проектів котеджної, присадибної забудови. Варіанти структурування продажів: земельна ділянка + будинок; таунхауз; частина житлового індивідуального будинку, який стане майбутньою квартирою.

3.2. Податково-правовий потенціал інститутів спільного інвестування (венчурних фондів) та житлово-будівельного кооперативу з метою реалізації проектів котеджної забудови: перелік актуальних операцій та витрати, пов’язані з їх реалізацією.

3.3. Юридичний аналіз варіантів залучення коштів від покупців котеджів:
 – Правові та податкові принципи вибору варіанту;
 – Юридичний аналіз варіанта залучення інвестора як покупця акцій фонду: опис, переваги та недоліки;
 – Юридичний аналіз варіанта залучення інвестора як покупця деривативів: опис, переваги та недоліки;
 – Юридичний аналіз варіанта залучення інвестора як учасника ЖБК: опис, переваги та недоліки

ПРОДАЖ КВАРТИР І ПРИМІЩЕНЬ – усі питання розглядаються у світлі Закону №2518-IX від 15 серпня 2022 року за допомогою порівняльного аналізу

4.1. Критерії вибору Цільової компанії для організації продажів нерухомості, що будується:
 – Податкові аспекти. Маркетингові аспекти. Аспекти безпеки.

4.2. Юридичний аналіз факторів, що впливають на вибір механізму фінансування:
 – Законність операцій.
 – Оподаткування операцій.
 – Мінімізація похідних витрат.
 – Маркетингова привабливість механізму.
 – Ділова мета операцій.
 – Реальність господарських операцій.
 – Переваги суті операцій з їхньої формою.
 – Звичайна ціна при постачанні активів.

4.3. Порівняльний аналіз застосовуваних механізмів фінансування будівництва.

4.4. Житлово-будівельні кооперативи.

4.5. Попередні договори у будівництві – ілюзія другої поставки або зона 100% податкового та юридичного ризику. Юридичний аналіз судової практики, моделювання ситуацій.

4.6. Способи продажу нерухомості, що будується через інститути спільного інвестування (ІСІ).

4.8. Фінансово – кредитні механізми.